楼市金九银十成色不足拐点尚未到来

楼市9月反弹动力依然不足，房企躺着赚钱的机会已经过去。房地产市场，在经历了年初的“小阳�?rdquo;行情后，�?月份开始掉头降温，业内专家预计，今年房地产市场�?ldquo;金九银十”或成色不足�?/p>

楼市调控坚持“房住不炒”

上海易居房地产研究院提供的数据显示，9�?日至9�?6日期间，全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米，较8月份同期有所反弹。具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米，环�?月份同期小幅上涨3%�?1个二线城市新建商品住宅成交面积达1080万平方米，环比上�?4%�?2个三四线城市新建商品住宅成交面积�?16万平方米，环比上�?%�?/p>

“虽然9月份新房销量受开发商加大推盘力度等因素影响，�?月份成交量有小幅反弹，但整体上看，反弹动力依然不足�?rdquo;上海易居研究院智库中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示�?/p>

严跃进认为，9月份上述47城的成交量之所以出现反弹，还有一个原因在�?月份的新房成交基数偏低。从原因上分析，�?019�?�?0日召开的中共中央政治局会议明确表�?ldquo;不将房地产作为短期刺激经济的手�?rdquo;后，居民对房地产市场的心理预期已发生改变；此外，目前居民加杠杆空间有限。虽然房企受融资难度加大影响，在今年下半年加大了推盘节奏和力度，然而在楼市调控整体偏严的背景下，预计今年楼�?ldquo;金九银十”成交量难以出现大幅增长�?/p>

回看今年以来的楼市调控脉络，《证券日报》记者发现，针对房企融资方面的收紧可以说是重要内容�?/p>

先有5�?7日银保监会下发《关于开�?ldquo;巩固治乱象成�?促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务，强调不得�?ldquo;四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；随后，银保监会又�?�?日针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示。此后，国家发改委于7�?2日对外发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，进一步规范房企海外发债�?/p>

7�?0日，中共中央政治局召开会议时着重强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行也在同一周内“点名”房地产业，包括在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上明确，房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放；在央�?019年下半年工作电视会议上提出，要坚�?ldquo;房子是用来住的、不是用来炒�?rdquo;定位，落实房地产长效管理机制，按�?ldquo;因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控�?/p>

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从今年以来监管层的一系列政策出台和导向上看，我国房地产市场正坚定不移地向“房住不炒”轨道上前行，并在保持楼市稳定性的同时有效遏制了楼市中的非理性行为。对于房企而言，资金无疑是其发展的源头活水，但随着融资难度的逐步上升，已成为其首要面对的挑战，而积极转变发展思路也显得势在必行�?/p>

直接影响房企规模�?/p>

同花顺iFinD数据显示，按照申万一级行业进行统计，截至9�?9日，A股已�?4家上市房企发布第三季度业绩预告，其中，预增或略增的仅�?家，预减或略减的�?家，续亏、首亏及扭亏的共7家。此外，还有2家房企的第三季度业绩预告显示不确定�?/p>

“可以看出，目前宏观调控政策对于房企的规模化影响非常直接�?rdquo;张波分析称，在融资环境收紧的情况下，高度依赖资金的房企不得不选择暂缓或更为理性的拿地方式，而为了加快资金回笼，不少房企更是推出多种促销手段。值得注意的是，如果房企销售情况不达预期，其资金回笼压力将进一步增大，在影响规模化的同时，也会对利润产生压缩作用�?/p>

张波认为，从长远来看，房企转型或成趋势�?/p>

在弘阳集团总裁蒋达强看来，目前房地产中小企业冲规模的窗口期已经关闭，弯道超车的机会很小。所以，对于未来房企投资项目的评判标准，应以流动性为首位，其次是安全性，最后才是收益性�?/p>

除了更加注重风险管理外，仁恒集团上海公司常务副总经理沈浦阳认为，未来实体经济将会获得更多的流动性支持，从房企角度来说，依赖土地红利“躺着赚钱”的机会已经过去，只有提高产品品质和服务才是生存之道�?/p>

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